Skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig

Skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig er noe man noen ganger oppdager etter kjøpet. Ofte kan selger gjøres ansvarlig og måtte kompensere det. Av og til er det imidlertid nødvendig med advokat for å definere ansvaret.

Les mer i denne artikkelen om skjulte feil og mangler. Har du behov for advokat i sakens anledning, kan du kontakte oss på telefonnummer +47 940 8011 eller bruke kontaktskjemaet.

Hva sier loven om skjulte feil eller mangler?

Forholdet mellom kjøper og selger reguleres av avhendingslova for brukte boliger og av bustadoppføringslova for nye boliger, i tillegg til av kjøpekontrakten.

Disse lovene overlapper hverandre i stor grad.

For å reklamere på en bolig du har kjøpt, må det være en mangel av en viss omfang. Det kan være noe som er galt med selve boligen, men det kan også være forsinket levering eller feil opplysninger i salgsdokumentene, som for eksempel om eiendommens areal eller angående arbeider som har vært utført på den.

Dertil er det bestemte tidsfrister som må overholdes. Er det noe som er galt, bør selgeren få beskjed så fort som mulig. Passer du ikke på dette, kan du nemlig miste retten til å reklamere.

Hva slags skjulte feil og mangler snakker vi om?

Det generelle uttrykket som brukes i avhendingsloven er at det foreligger en mangel når boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen kan regne med.

Tidligere var det mulig å selge brukte boliger «som de var», noe som satte store krav for å reklamere på mangler.

Dette er ikke lenger mulig med et slikt forbehold. Avhendingslova har nå spesifisert at det gjelder alle typer mangler, men at kjøper har en egenandel på 10 000 kroner før reklamasjon. Samtidig er det stilt mange spesifikke krav til salgsrapporten slik at man forebygger uventede overraskelser etter kjøpet.

Hva selger opplyser om er sentral i mangelsvurderingen. Feil ved eiendommen kjøper har fått informasjon om før han kjøper, teller ikke som mangel. Det er forhold som det ikke er opplyst om , eller som det foreligger feilaktige opplysninger om, som kan betraktes som mangler.

Typiske kostnadskrevende skjulte feil og mangler er vannlekkasjer, konstruksjonsfeil og fuktskader. Det kan også være utført et dårlig håndverkerarbeid i forkant av kjøpet.

Les om reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester her

Tidsfrist for å reklamere

Vi snakker om en relativ tidsfrist og en absolutt tidsfrist for å reklamere på kjøp av bolig.

Den relative tidsfristen betyr at du må melde fra til selger så fort du oppdager noe som ser ut som en mangel. Det vil si ikke lenger enn et par måneder etter. Jo fortere selger får informasjon, desto lettere kan det være å gjøre noe med feilen.

Reklamasjonen bør være skriftlig slik at den kan dateres og dokumenteres. Epost fungerer bra, men sørg for at den bekreftes mottatt på en måte.

Den absolutte tidsfristen er fem år. Det betyr at krav du ikke har gjort gjeldende overfor selger innen den tid, er å regne som bortfalt. Selgeren må en gang kunne se seg ferdig med salget.

Hva kan du kreve i forbindelse med skjulte feil eller mangler?

Avhendingslovens paragraf 4-8 ramser opp fem krav som kan fremmes av kjøper dersom det oppdages mangler som nevnt over:

• Retting
• Prisavslag
• Erstatning
• Heving
• Tilbakehold av kjøpesummen

Retting

Selger kan tilby seg å rette opp mangelen kjøper anfører. Kjøper må da akseptere dette forutsatt at det blir gjort innenfor en rimelig tidsfrist.

Prisavslag

En reduksjon av prisen er det vanligste resultatet etter stadfestelse av mangel. Verdien av mangelen må da verdsettes, og kjøper skal få refundert denne summen. Dersom selger har eierskifteforsikring (boligselgerforsikring), vil dette utbetales fra forsikringsselskapet.

Erstatning

Dersom kjøper har hatt utgifter som følge av mangelen, kan det kreves erstatning fra selger. Det kan for eksempel være leieutgifter fordi den aktuelle boligen er ubeboelig inntil mangelen er rettet.

Heving

Heving betyr at kjøper annulleres. Selger får tilbake boligen og må samtidig refundere kjøpesummen. Dette regnes som det mest inngripende tiltaket. Kjøper vil som regel ikke få medhold fra retten om heving dersom de mener saken kan løses ved retting, prisavslag eller erstatning.

Tilbakehold av kjøpesummen

Dette er mest aktuelt for nye boliger. Dersom boligen det gjelder ikke blir levert til fastsatt tid, kan kjøper holde tilbake kjøpesummen. Det kan han også gjøre i påvente av at en mangel blir rettet. I slike tilfeller kan han imidlertid ikke holde tilbake større deler av kjøpesummen enn den verdien mangelen representerer.

Advokatfirmaet Møller tar alle saker vedrørende feil og mangler ved kjøp av bolig

Dersom du kontakter advokat på et tidlig tidspunkt, har du trygghet for at eventuelle frister overholdes, at saken fremmes for de rette kanaler, og med anførsler som du har mulighet til å nå fram med.

Du vil også få rådgivning i henhold til hvilke krav som er realistiske, og hvilke det er vanskelig å få gjennomslag for.

Advokatfirmaet Møller har spesialisert seg på saker vedrørende mangelsansvar ved kjøp og salg av boligen. Hos oss får du også en uforpliktende vurdering før du velger om du vil gå videre med saken.

Har du hus- og innboforsikring eller boligkjøperforsikring undersøker vi hvilken dekning du får fra disse før vi tar saken. Du kan også høre med oss dersom du er uenig i de beslutningene som er tatt av forsikringsselskapets advokater.

Vi svarer på telefon, epost og på meldinger du sender oss via kontaktskjemaet på denne siden.

Kilder:

• Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
• Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.

Vanlige spørsmål