Arealsvikt, altså at eiendommen du har kjøpt er mindre enn det som er beskrevet i salgsdokumentene, kan være noe du kan få prisavslag for – men ikke alltid. Hvilken innvirkning denne feilopplysningen hadde på kjøpet ditt kan også ha betydning. Størrelsen på prisavslaget er også gjenstand for bedømming.
Til tross for at det ikke skal være vanskelig å foreta korrekt oppmåling i forbindelse med salg av bolig, er det forbausende mange saker om dette som har blitt behandlet i rettsvesenet. Her kan du lese mer om det regelverket som gjelder, og hva som gjør at det blir konflikter ut av det.
Du kan også kontakte Advokatfirmaet Møller hvis du har kjøpt en bolig med arealmangel.
Er arealsvikt en mangel?
I henhold til avhendingsloven må det fastslås en mangel for at det skal kunne kreves prisavslag av selger. Uriktige opplysninger i salgsdokumentene, herunder boligens størrelse, er i alminnelighet å betrakte som en mangel.
Når det gjelder arealer har imidlertid rettsvesenet godtatt et visst «slingringsmonn». De senere års dommer har gått ut fra at feilen må være minst 3-6 % før det kan kvalifisere til mangel. Synspunktet var en mindre uriktighet ikke hadde store konsekvenser for kjøpers motivasjon til å kjøpe boligen. Dersom kjøper hadde andre gode motivasjonsfaktorer, som boligens beliggenhet eller lignende, kunne det godtas enda større avvik.
Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.
Avviket er dermed ikke lenger gjenstand for diskusjon i samme grad. Det er også selger som har bevisbyrden for om mangelen ikke har betydning for kjøper da han bød på eiendommen.
Merk at denne bestemmelsen ikke gjelder for tomter. Her vil kjøper måtte godta vesentlig større arealsvikt.
Arealsvikt og prisavslag
Det er ulike misligholdsbeføyelser kjøper kan rette mot selger i forbindelse med en mangel.
Selger kan ha krav på å få rette mangelen, men ved en arealsvikt lar det seg vanskelig gjøre. Som regel er heller ikke mangelen så betydelig at det er grunn til å heve kjøpet. Det mest nærliggende er derfor å krevet et prisavslag, altså at selger tilbakebetaler en del av kjøpesummen.
Kjøper kan også holde tilbake deler av kjøpesummen, men det forutsetter at den ikke allerede er betalt.
Beregning av prisavslag ved arealsvikt
I departementets forslag til endringer i avhendingsloven, Prop 44 L (2018-19), ønsket man å ta utgangspunkt i kvadratmeterprisen for tilsvarende boliger i området som en hovedregel.
Det hadde utvilsomt gjort det mye enklere å utmåle et prisavslag. Dette ble ikke tatt inn i lovteksten. Her gjelder fortsatt bestemmelsen i paragraf 4-12:
§ 4-12.Prisavslag
(1) Har eigedomen ein mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Retting er som nevnt mindre aktuelt når det er feil oppgivelse av areal som utgjør mangelen. Det første alternativet går fortsatt på at kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag, men det henviser altså ikke til kvadratmeterprisen i området.
Det gjenstår å se hvordan domstolene framover vil tolke dette, men vi skulle tro at kvadratmeterprisen i området vil kunne tillegges stor vekt, uten nødvendigvis å være avgjørende.
Slik krever du prisavslag på grunn av arealsvikt
For det første er det viktig å klage i tide. Utgangspunktet er at du må reklamere innen rimelig tid etter at du har oppdaget mangelen. Rimelig tid betyr 2-3 måneder i praksis. Mange blir først klar over at arealet ikke stemmer når de pusser opp eller skal selge. Da kan det være for sent ettersom det også er en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.
Dersom boligen er kjøpt før 2022, kan det være at toprosent-regelen ikke legges til grunn, ettersom den først kom inn i loven dette året.
Reklamasjonen bør være skriftlig, og du må presisere at du vil reklamere på grunn av arealsvikt. Resultatene av den nye målingen kan legges med, men du behøver ikke ta stilling til krav om prisavslag på den første henvendelsen.
Dersom kravet avvises eller det ikke blir enighet, kan du klage til Finansklagenemnda (hvis forsikring) eller bringe saken inn for domstolene.
Kontakt Advokatfirmaet Møller for bistand til prisavslag ved arealmangel
Å få gjennomslag for et prisavslag på grunn av arealsvikt, byr fortsatt på mange hindringer – til tross for innføringen av toprosentregelen. Det er tross alt et forhold her om at selger kan påvise at denne mangelen ikke var motiverende for handelen.
Det samme gjelder beregningen av prisavslag. Det er ikke gitt at du blir tilbudt et avslag tilsvarende gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området. Regelen åpner for at andre momenter kan trekkes inn.
Selgers forsikringsselskap vil være grundige i å finne argumenter for å redusere ditt prisavslag.
Advokatfirmaet Møller har erfaring fra mange saker om prisavslag for kjøp av eiendom. Vi vil jobbe for et forlik som er gunstig for deg, eventuelt ta saken videre.
Har du boligkjøperforsikring eller innboforsikring vil disse også dekke de største kostnadene. Vær klar over at det du selv som peker ut din advokat når du har boligkjøperforsikringen. Du er ikke nødt til å bruke forsikringsselskapets egne folk.
Kontakt oss på telefon, epost eller gjennom kontaktskjemaet. Du får en innledende gratis konsultasjon, og vi kan ta kontakt med forsikringsselskapet ditt for å avklare at de dekker videre hjelp.
Kilder:
- Blakstvedt, Anders. Arealsvikt. Oslo 1998.
- Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom med kommentar til avhendingsloven. 4. utg. Oslo,
2003. - Prop 44 L (2018-19) Om endringer i avhendingslova
Vanlige spørsmål
Hva er arealsvikt ved kjøp av eiendom?
Arealsvikt, arealmangel og arealavvik er alle uttrykk for at eiendommen du kjøper ikke har det arealet som er angitt i salgsdokumentene.
Kan jeg få prisavslag ved arealsvikt?
Ja, dersom arealsvikten utgjør mer enn to prosent av det oppgitt arealet, minimum en meter, kan kreve et prisavslag.
Kan jeg heve på grunn av arealsvikt?
Du kan heve et boligkjøp dersom det hefter en vesentlig mangel. Ettersom du faktisk har sett boligen, er det vanskelig å tenke at den er så omfattende at du kan kreve heving. Det naturlige er å be om et prisavslag.
Hvordan beregnes prisavslag for arealsvikt?
I henhold til avhendingslovas paragraf 4-12 kan du kreve et forholdsmessig prisavslag. Spørsmålet er hvor mye denne mangelen vil redusere boligens verdi med.
