En tilstandsrapport er et dokument som gir en inngående beskrivelse av en bolig i forbindelse med et salg. Det er av stor viktighet at den er forholdsvis fersk, at innholdet stemmer overens med virkeligheten og at den oppfyller de øvrige krav som stilles til den.
Her kan du lese mer om kravene til gyldigheten av en tilstandsrapport, og om det kan være grunnlag for erstatningskrav mot takstmannen eller selgeren dersom den ikke overholder disse.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
En ny forskrift som trådte i kraft i 2022 fastslår det ganske klart. Tilstandsrapporten skal ikke være eldre enn et år.
Det er mye som kan skje med en bolig i løpet av et år. Går det lenger tid kan man rett og slett ikke lenger stole på at det som står i rapporten fortsatt er riktig.
Spørsmålet som ble drøftet under høringen av forskriften var om den burde være kortere. Tatt i betraktning prisen for utarbeidelse av en slik inngående rapport, fant man av hensyn til boliger som trengte lang tid til å selges at den burde strekkes til et år.
Det betyr samtidig at takstmannen ikke kan bebreides for å ikke ha tatt med forhold som inntreffer etter at tilstandsrapporten er laget. Det tilkommer selger å informere om slike opplysninger i den grad han kjenner til dem.
Når trenger du en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er etter vår mening uvurderlig i forbindelse med omsetning av bolig.
For kjøper vil de omstendelige beskrivelsene av alle deler av bygningen gi trygghet. Rapporten viser både avvik fra alminnelig standard og anslår utbedringskostnadene. Han kan dermed avpasse budet sitt deretter.
Selger har også interesse i at alle forhold ved salgsobjektet kommer opp i dagen, også mulige svakheter og mangler. Når disse er beskrevet i tilstandsrapporten, regnes de også som akseptert av kjøper. Selger risikerer dermed ikke erstatningskrav i ettertid.
Ettersom en tilstandsrapport bare varer et år, bør den bestilles så tett opp til salget som mulig.
Dersom man foreløpig ikke tenker på å selge, men ønsker en indikasjon på hva boligen er verdt, kan man bestille en verditakst eller e-takst. Dette faller mye rimeligere, og kan for eksempel brukes som grunnlag for en søknad om refinansiering av boliglånet.
Hvilke krav er det til en takstmann?
Tilstandsrapporten skal utarbeides av en bygningssakkyndig i henhold til forskrift om tilstandsrapporter. Det vil praksis si det vi i dagligtale kaller takstmann.
Til tross for at det kreves solide kunnskaper om bygningskonstruksjon for å utarbeide slike rapporter, er det per i dag ingen formelle krav til utdannelse eller formell kompetanse for en bygningssakkyndig.
Bransjeorganisasjonen Norsk Takst har imidlertid en sertifiseringsordning. Før du bestiller tilstandsrapporten, kan det være en fordel å få bekreftet at den aktuelle bygningssakkyndige har en slik sertifisering.
Hva er kravene til innholdet i en tilstandsrapport?
Det var vanlig med tilstandsrapporter også før det ble laget en forskrift. Kravene til innholdet i disse rapportene har imidlertid blitt betydelig skjerpet.
I forskriften ramses det opp deler av bygningen som skal omtales i rapporten. Hvis noe er utelatt her, er det en mangel ved rapporten.
Nytt er det også at bygningssakkyndige må bore hull i veggene i tilknytning til våtrom for å avdekke fuktproblemer, og å flytte på møbler og inventar om det er nødvendig.
Punkter som ikke anses å holde godkjent standard skal merkes som avvik kode 2 og 3. I tillegg til å spesifisere mangelen, skal bygningssakkyndige forklare årsak og mulige konsekvenser dersom det ikke blir utbedret. Dette er fordi kjøper lettere skal forstå hvilke problemer det kan medføre for ham. Et anslag på utbedringskostnader skal også anføres i rapporten.
Endelig er det krav at rapporten framstår som lesbar for den gjennomsnittlige kjøper. I henhold til forskriftens § 1-3 skal resultatene av undersøkelsen formidles på en tydelig og forbrukervennlig måte.
Hva er konsekvensene hvis kravene til tilstandsrapport ikke er oppfylt?
Dersom kjøper får uforutsette ekstrakostnader som følge av at tilstandsrapporten ikke holder mål, kan både selger og bygningssakkyndige risikere å få et erstatningskrav på bordet.
Det er imidlertid ikke enhver feil eller mangel ved rapporten bygningssakkyndige kan stilles til ansvar for. Ansvar for betydelige avvik er klart unntatt etter forskriften. Det er heller ikke alt som kan oppdages i undersøkelsen.
I slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å konferere en eiendomsadvokat før man fremsetter et krav.
Advokathjelp ved uoverensstemmelse med takstfirma
Både selger og bygningssakkyndige er ansvarlig for innholdet i tilstandsrapporten. Dette fordi selger identifiseres med medhjelperne sine, så som meglere og takstmenn. Et krav kan derfor rettes både mot en av dem eller begge to.
Fordelen med å rette det mot bygningssakkyndige er at et takseringsfirma alltid har en tabbeforsikring, mens det ikke alltid er sikkert at selgeren har en forsikring som dekker akkurat dette.
Uansett må man som kjøper stå overfor et forsikringsselskap som enten ikke vil erkjenne kravet eller ønsker å redusere ansvaret mest mulig. Her vil man som oftest trenge profesjonell bistand.
Advokatfirmaet Møller har kompetanse og erfaring i håndtering av krav mot såvel forsikringsselskap som selger, eiendomsmeglere og bygningssakkyndige. Send oss en melding og få en uforpliktende vurdering av din sak.
Vanlige spørsmål
Hvor lenge gjelder en tilstandsrapport for bolig?
En tilstandsrapport skal ikke være mer enn et år gammel på det tidspunktet kjøpekontrakten undertegnes, i henhold til forskrift om tryggere bolighandel.
Når bør jeg bestille en tilstandsrapport?
Tilstandsrapport er etter hvert blitt vanlig ved salg av bolig. Den er også viktig fordi selger ikke er erstatningsansvarlig for feil eller mangler kjøper kan lese om i tilstandsrapporten.
Kan jeg bruke en tilstandsrapport som er mer enn ett år gammel?
Nei. er det mer enn ett år siden du fikk utført en tilstandsrapport, bør du bestille en ny før du avholder et salg.
Kilder:
