En boligkjøperforsikring er en veldig viktig beskyttelse ved boligkjøp. Boligkjøperforsikring er en forsikring som dekker saksomkostninger og rettshjelp ved mangler. Forsikringens varighet er avhengig av reklamasjonsfristen, mens kostnadene kan variere mellom alt fra 4 000kr til 15 000kr, avhengig av boligtypen.
Hva er en boligkjøperforsikring?
For de fleste av oss er boligkjøp den største investeringen vi gjør i løpet av livet. Når vi kjøper bolig ønsker vi så klart at alt skal gå bra, og at boligen vi har kjøpt skal være i den stand vi forventet ut fra visningen, prospektet og informasjonen vi har fått fra selger og megler.
Dessverre svarer ikke virkeligheten alltid til våre forventninger. I etterkant av kjøpet kan det vise seg at boligen har mangler, som for eksempel skadedyr eller vannskader. Det er her forsikringen kommer inn i bildet. En boligkjøperforsikring er en avtale mellom deg og et forsikringsselskap om at du skal få dekket saksomkostninger dersom boligen du har kjøpt viser seg å ha en mangel. Den skiller seg i så måte fra andre typer forsikringer som innbo og reiseforsikring, som gir deg rett på erstatning for økonomisk tap.
Det en boligkjøperforsikring dekker er saksomkostningene og utgifter til rettshjelp dersom du må klage til selger. Forsikringen dekker også kostnader til advokat og eventuelle undersøkelser og
dokumentasjon av mangelen.
Dersom man bruker forsikringsselskapets egne advokater vil det ikke påløpe ytterligere kostnader til advokatbistand. Det er imidlertid selskapene som selv bestemmer hvor store ressurser de vil bruke på saken din. Av den grunn er det mange boligkjøpere som opplever å ikke få tilstrekkelig hjelp. Dette enten ved at selskapene avslutter saken før de er tilstrekkelig undersøkt
eller ved at de er for defensive og unnlater å ta gode saker inn for retten der det er behov for dette.
Man kan derfor kreve å engasjere egen advokat. Selskapet skal da dekke utgiftene forbundet med dette, men gjerne med en fastsatt timesats som kun dekker deler av den eksterne advokatens
utgifter. Når det har oppstått en tvist med motparten kan man imidlertid også bruke rettshjelpsdekningen i innbo-/husforsikringen i tillegg til dekningen man får gjennom boligkjøperforsikringen. Da vil som regel det meste av advokatutgifter bli dekket. Du må imidlertid betale en egenandel og rettshjelpsdekningen i innbo-/husforsikringen er som regel begrenset til 100 000 kroner.
Hvor lenge varer boligkjøperforsikringen?
Utgangspunktet er at boligkjøperforsikringen gjelder frem til reklamasjonsfristen utløper. Men hva er reklamasjonsfristen tenker du kanskje da? Og når utløper den? Reglene om reklamasjonsfrist kan virke litt forvirrende ved første øyekast, men her skal vi forsøke å bryte dem ned og forklare dem så godt vi kan:
For det første er det vanlige utgangspunktet i norsk rett at det gjelder to reklamasjonsfrister for mangelskrav. Dette gjelder også for mangel ved bolig. Man må reklamere til selger før reklamasjonsfristen er gått ut for å kunne gjøre kravet gjeldene. Dersom man ikke reklamerer innen fristen, går kravet tapt, selv om det skulle foreligge en mangel, og man egentlig har et krav. Disse reglene praktiseres svært strengt. Derfor er det utrolig viktig at man som kjøper er klar over disse fristene. Husk også å merke reklamasjonen med ordet «reklamasjon», slik at det ikke i etterkant kan oppstå tvil om hvorvidt klagen til selger faktisk var en reklamasjon. Tvil rundt dette kan også lede til at et erstatningskrav som følge av mangel kan gå tapt. Å reklamere til selger innen reklamasjonsfristen er ekstremt viktig. Det kan ikke sies nok.
Men, når begynner denne fristen å løpe? Og hvor lang er den egentlig?
Fristen løper fra man «oppdaget» eller «burde» ha oppdaget mangelen
Regelen er at det må reklameres innen «rimelig tid» etter at man «oppdaget» eller «burde ha oppdaget» mangelen. Dette kan virke litt ullent. Om man har oppdaget mangelen begynner fristen å løpe. Men den begynner også å løpe om man burde ha oppdaget mangelen. Hvordan vet man når man «burde» ha oppdaget mangelen? Her er rettesnoren at det er viktig å være aktsom når man overtar boligen slik at man oppdager eventuelle mangler som en normal oppmerksom person burde ha oppdaget. Fristen kan altså begynne å løpe dersom man ikke er oppmerksom på relativt åpenbare feil eller mangler.
Fristen utløper etter «rimelig tid»
Hvor lang tid som er «rimelig tid» avgjøres ut fra en konkret vurdering. Rettspraksis gir likevel en viss rettesnor. I dommen Rt-2010-103 uttalte Høyesterett at «rimelig tid» i forbrukerforhold er ca tre måneder. Utgangspunktet er dermed at forsikringen varer ca tre måneder etter at man
oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Man bør med andre ord reklamere så fort som mulig, og for all del ikke vente for lenge. Lurer du på om reklamasjonsfristen har begynt å løpe i ditt tilfelle? Ikke nøl med å ta kontakt med en av våre advokater så hjelper vi deg med å vurdere din sak.
Den reklamasjonsfristen vi har tatt for oss nå kalles den relative reklamasjonsfristen. Denne fristen starter ikke på et bestemt tidspunkt, og slutter ikke på et bestemt tidspunkt, men er relativ i forhold til oppdagelsen av mangelen og rimelighet overfor selger.
I tillegg til denne relative fristen gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år. Dersom mangelen ikke gjøres gjeldene innen fem år, går kravet uansett tapt, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for en lengre reklamasjonsfrist ved garanti eller avtale. I de fleste tilfeller vil kravet være tapt dersom det ikke reklameres innen fem år.
Det er viktig å huske at det også løper foreldelsesfrister etter foreldelsesloven i tillegg til reklamasjonsfristene.
Tilbake til boligkjøperforsikringen, så har du altså denne forsikringen så lenge reklamasjonsfristen ikke er utløpt, med mindre du selger boligen videre før fristen er utgått. Boligkjøperforsikringen gjelder altså ikke dersom du videreselger boligen, selv om reklamasjonsfristen ikke er utløpt.
Noen forsikringer har også andre vilkår for varighet av forsikringen, derfor er det viktig å sjekke nøye hvilke vilkår som gjelder for den forsikringen du vurderer å tegne. Er du usikker på hvilken varighet som gjelder for din boligkjøperforsikring? Ta kontakt med våre dyktige advokater så hjelper vi deg!
Hva koster boligkjøperforsikringen?
Prisen for boligkjøperforsikring varierer ut fra typen bolig og størrelsen på boligen. Vanligvis ligger prisen et sted mellom 4 000kr og 15 000kr. Det er vanlig at megler vil tilby en forsikring, men du kan også velge andre tilbydere dersom du ikke er fornøyd med vilkårene i avtalen megler foreslår.
Ta kontakt med våre advokater for råd og veiledning
For å få mer informasjon om boligkjøperforsikring og andre juridiske aspekter ved boligkjøp, anbefales det å ta kontakt med våre dyktige advokater. De vil kunne gi deg spesifikk veiledning og rådgivning tilpasset dine behov og situasjon, og hjelpe deg med å sikre en trygg og vellykket boligkjøpsprosess.
Valget om å kjøpe boligkjøperforsikring er en personlig avgjørelse som bør tas med omhu, med sikte på å beskytte din investering og din trygghet når du kjøper din neste bolig. Våre erfarne advokater står klare til å gi deg råd som er tilpasset din spesifikke situasjon.
Det er viktig å sikre en trygg prosess i ditt boligkjøp, vi ønsker deg lykke til!
Kilder:
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93?q=avhl
https://snl.no/boligkj%C3%B8perforsikring
Vanlige spørsmål
Hva er hovedformålet med en boligkjøperforsikring?
Boligkjøperforsikringens hovedformål er å dekke saksomkostninger og rettshjelp dersom en bolig etter kjøpet viser seg å ha mangler som du ikke var klar over.
Hvordan varierer varigheten av en boligkjøperforsikring?
Varigheten av boligkjøperforsikringen avhenger av reklamasjonsfristen for mangelen. Den gjelder frem til reklamasjonsfristen utløper, vanligvis tre måneder etter oppdagelsen av en mangel, og som regel ikke senere en fem år.
Hva er den absolutte reklamasjonsfristen, og hvorfor er den viktig?
Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år. Dersom det ikke reklameres innen denne fristen, mister kjøper kravet, med mindre selgeren har gitt garanti for eller avtalt en lengre reklamasjonsfrist.
Hva er den omtrentlige kostnaden for en boligkjøperforsikring, og hvor kan man kjøpe den?
Prisen for en boligkjøperforsikring varierer, vanligvis mellom 4000kr og 15 000kr, avhengig av boligtypen. Megler tilbyr ofte en boligkjøperforsikring, men man kan også søke etter alternativer hos andre forsikringstilbydere.
