Manglene gjaldt blant annet ferdigstillelse av utearealer, lekkasjer i kjeller og uriktige opplysninger om fellesutgifter i salgsdokumentasjonen.
Konflikten oppstod allerede da styreleder i sameiet skulle overta fellesarealene. Det ble da protokollert hele fire tettskrevne sider med ulike feil og mangler. Styreleder instruerte følgelig megler om å tilbakeholde deler av salgssummen.
Utbygger hadde også inngått en avtale med et selskap som leverte brann- og innbruddsalarm, samt service og vedlikehold for dette. Da sameiet mottok sin første faktura fra dette selskapet, reagerte de med sjokk og vantro. Det viste seg at beløpet var flere hundre prosent høyere enn hva de var blitt forespeilet. Det ville ikke være mulig å betjene en slik avtale uten en massiv økning av fellesutgiftene.
Les også: Advokat uten boligkjøperforsikring
En utbygger kan inngå slike avtaler på sameiets vegne før sameiet blir stiftet, men i dette tilfellet anså sameiet avtalen som grovt urimelig og bestred denne.
Dette førte til at alarmselskapet saksøkte sameiet. Vi førte saken og fikk rettens medhold i at avtalen var så urimelig at den måtte revideres etter avtalovens § 36. Alarmselskapet fikk dermed redusert kravet sitt med totalt 1,5 millioner kroner.
Under rettssaken møtte et vitne fra regnskapsavdelingen som satt opp budsjettet på oppdrag fra utbygger. Hun kunne fortelle at utbygger hadde instruert henne om å føre opp for lave tall i budsjettet. Dette fastholdt utbygger selv etter at regnskapsføreren konfronterte dem med avtalen de hadde inngått med alarmsystemet og påpekte at tallene var beviselig uriktige.
Videre kom det frem at årsaken til at alarmselskapet hadde tatt en så ekstremt høy pris i serviceavtalen var at selve kostnaden for å levere utstyret var «bakt inn» i de månedlige utgiftene. Utbygger hadde med andre ord markedsført bygget med innbruddsalarm, uten å betale for dette. I stedet ble kostnaden veltet over på sameiet gjennom en dertil overpriset serviceavtale.
Les også: Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester
Det kom også frem under sakens gang at utbygger hadde blitt saksøkt for dette tidligere, etter å ha inngått en lignende avtale med samme alarmselskap på vegne av et annet sameie i distriktet.
Tross jevnlige purringer opplevde ikke sameiet at utbygger prioriterte utbedringer eller ferdigstillelse av prosjektet. Etter hvert opplevde de også at utbygger oppførte et nytt bygg på nabotomten på feil side av tomtegrensen. Til alt overmål satt utbygger også ut en rekke store søppelcontainere på sameiets eiendom uten tillatelse.
Etter trusler om saksanlegg med krav om stans i byggearbeidene, ble containerne fjernet og byggeprosjektet på nabotomten omprosjektert slik at det ble flyttet til riktig side av tomtegrensen.
I våre artikler kan du lese mer om eiendomsrett
Til slutt så ikke sameiet noen annen løsning enn å saksøke utbygger. Siste arbeidsdag før rettssaken skulle starte opp inngikk imidlertid partene et forlik som innebar at utbygger betaler et kontantbeløp på 1,9 millioner kroner til sameiet. Videre påtok de seg å utbedre (nær sagt) samtlige feil og mangler de var blitt saksøkt for. Arbeidet skal vurderes av en ekstern sakkyndig som må godkjenne utførelsen. Gjør han ikke det skal utbygger betale prisavslag fastsatt etter den sakkyndiges vurdering.
Disse utbedringsarbeidene er estimert å koste opp mot kr. 3 650 000,-.
Totalt innebar prosessen at sameiet mottok reduksjon av betalingsforpliktelse samt erstatning på totalt kr. 3 400 000,- og utbedringsarbeider til omtrent samme verdi. Det vil si at sameiet blir tilført samlede ytelser til en verdi av cirka 7 millioner kroner.
Mange sameier har tegnet egne forsikringer med rettshjelpsdekninger.
Trenger ditt sameie eller borettslag bistand – ta i så fall gjerne kontakt for en gratis innledende vurdering (inntil 30 minutter).
Les også: Advokat i en nabotvist
