Eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig overfor kjøper eller selger dersom de har blitt påført et tap på grunn av dårlig utført arbeid. Her kan du lese når du kan kreve erstatning av megler.
Hva er eiendomsmeglerens jobb?
Før vi kan vurdere om eiendomsmegleren har gjort en god eller dårlig jobb, må vi spesifisere de oppgavene han har.
I utgangspunktet engasjeres eiendomsmegler av selger, og forventes av denne å omsette eiendommen til en høyest mulig pris.
Men som megler har han også plikt til å ivareta den andre partens interesser. Det betyr at han skal bistå kjøper med den informasjonen som er nødvendig for å gi bud på eiendommen, og fremskaffe opplysninger han etterspør.
Utover dette har han en rekke praktiske oppgaver som å administrere budrunden, utforme kjøpekontrakten, tinglysning og fordeling av salgsoppgjøret.
Vilkår for erstatning fra eiendomsmegler
Det er tre grunnleggende vilkår for erstatning fra eiendomsmegler
- Det må være et ansvarsgrunnlag . Det vil her si at eiendomsmegleren ikke har utført det oppdraget han har påtatt seg ansvaret for på en tilfredsstillende måte.
- Selger eller kjøper må ha blitt påført et økonomisk tap. Å ha blitt påført ubehag eller ergrelser er altså ikke nok til å ha krav på erstatning.
- Det må være en (adekvat) årsakssammenheng mellom meglerens dårlige jobb og det økonomiske tapet.
Problemet her er som oftest rekkevidden av eiendomsmeglers ansvar. I det følgende ser vi nærmere på dette.
Eiendomsmeglers profesjonsansvar
Eiendomsmeglere har, i likhet med yrkesgrupper som advokater og takstmenn, et såkalt profesjonsansvar.
Profesjonsansvaret består i å oppfylle lovpålagte krav. Disse er beskrevet i eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter.
I tillegg til de beskrevne plikter kommer kravet om utøvelse av god meglerskikk. Det innebærer at megler i sitt oppdrag overholder bransjens standarder og det forbrukere ellers med rimelighet må forvente.
Upartiskhet, oppfyllelse av informasjons- og undersøkelsesplikten, besvarelse av henvendelser og generell redelighet under utførelse av oppdraget er sentrale momenter her.
Ikke alle feil gir erstatning
Ingen er ufeilbarlige, heller ikke eiendomsmeglere. De har et visst slingringsmonn for tabber. Det innebærer at det ikke alltid er berettiget med erstatning, selv om det er ting man bebreide megler for.
Hvorvidt en slik feil er unnskyldelig baserer seg på en konkret vurdering av den enkelte sak. Det kan være tilfeller der megler ikke kjenner til rettslige eller faktiske omstendigheter, eller der det er svært vanskelig eller særlig ressurskrevende å innhente relevant informasjon.
Dette er stadfestet i en dom fra Høyesterett fra 1995. Megler var ved salget ikke klar over at underetasjen ikke var godkjent som utleieenhet. Kjøper krevde erstatning for det økonomiske tapet ved at han ikke fikk de påregnede leieinntektene. Høyesterett kom til at meglers rettsvillfarelse var unnskyldelig i denne saken.
Merk også at det ikke er krav om at eiendomsmegler skal ha spesielle tekniske kunnskaper om bygninger og eiendommer. Feil i takstpapirer og tilstandsrapporter er det bygningssakkyndige, også kalt takstmann, som har ansvaret for.
Slik krever du erstatning fra eiendomsmegler
Det begynner alltid med en skriftlig henvendelse, eller klage, til megler. Det er viktig at den sendes så fort du oppdager forholdet du vil klage på.
Klagen skal være datert og konkret beskrive det du mener er feil, og de konsekvensene det måtte ha for deg. Det økonomiske tapet du krever erstatning for bør dokumenteres så langt det er mulig.
Dersom megler ikke vedkjenner seg ansvaret eller ikke vil betale erstatning, kan du bringe saken inn for reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester eller tingretten.
På dette stadiet kan du også rådføre deg med en advokat.
Advokatbistand for erstatning fra megler
Ettersom eiendomsmeglere er forsikret mot tabber, vil det også være forsikringsselskapet som i siste instans tar stilling til ditt krav, med mindre megleren erkjenner ansvar i saken. Forsikringsselskapene tjener ikke pengene sine på å betale ut erstatninger der de finner et visst rom for tvil. Du må derfor være forberedt på å møte motstand fra selskapet.
Det vil derfor være en fordel for deg å ha en advokat ved din side. Erfarne eiendomsadvokater ser raskere rammene for eiendomsmeglerens ansvar, og hjelper deg med å fremme kravene du anser som berettigede. Det kan også være du bør fremme et tilsvarende krav overfor selger, eller mot bygningssakkyndige dersom det forekommer feil i tilstandsrapporten.
Vi i Advokatfirmaet Møller ser gjerne på saken din. Send oss noen ord, og vi kontakter deg tilbake.
Vanlige spørsmål
Hvordan får jeg erstatning fra eiendomsmegler?
Send erstatningskravet ditt til eiendomsmeglerfirmaet. Dersom de avviser erstatningsansvar, kan du ta saken videre til en reklamasjonsnemnd eller bringe den inn for domstolene.
Hva skjer når eiendomsmegler gir uriktig informasjon?
Det stilles store krav til eiendomsmeglers informasjons- og undersøkelsesplikt. Forsømmer megler seg her, kan det være grunnlag for erstatningskrav.
Hva er eiendomsmeglers profesjonsansvar?
Både selger og kjøper er som forbrukere avhengig av eiendomsmeglers profesjonalitet. Det er strenge krav til upartiskhet, oppfyllelse av lovpålagte krav og ellers god meglerskikk i henhold til bransjens egne standarder.
Kilder
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester
Høyesterettsdom inntatt i Rt. 1995 s 1350
