Erstatningskrav mot megler kan rettes både fra kjøper og fra selger dersom denne har forsømt sine plikter. Det er tilfelle dersom arbeidet ikke oppfyller «god meglerskikk» eller megler har utvist uaktsomhet under utførelsen av sine oppgaver.
De fleste konflikter etter et boligkjøp er mellom selger og kjøper. Megler kan som mellommann likevel gjøres ansvarlig for enkelte forhold. I denne artikkelen får vi nærmere inn på dette ansvaret, og hvordan man går fram ved å fremme krav mot megler. Trenger du hjelp, kontakt Advokatfirmaet Møller.
Eiendomsmegler oppgaver ved salg av bolig
Megleren er ingen upartisk mellommann. Hans fremste oppgave er å få en best mulig pris for boligen. La det ikke herske noen tvil om det. Av den grunn identifiseres han også gjerne med selger.
Han har dog viktige forpliktelser også overfor kjøper, og som han kan blir ansvarliggjort for dersom han ikke oppfyller.
Det innebærer at han skal ivareta begge parters interessert, utvise «god meglerskikk», gi råd i forbindelse med bolighandelen og ikke minst bidra til å fremskaffe alle opplysninger som kan være av betydning.
Omfanget av meglers opplysningsplikt
Megler kan ikke ansvarliggjøres for alt som måtte finnes av mangler etter at boligen er solgt. Det forventes imidlertid at megler gjør hva han kan for å fremskaffe alle opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få i forbindelse med.
Det er ikke å forvente at megler er bygningskyndig, det ansvaret ligger på den som utarbeider boligsalgsrapporten. Men det følger av meglers opplysningsplikt å ta ut de sentrale opplysningene fra boligsalgsrapporten å presentere disse på en tydelig måte i selve salgsoppgaven.
Megler kan dog stilles til ansvar for det som er uttrykt i markedsføringen, det som skjer i løpet av budrunden og at de formelle kravene i loven er oppfylt.
Utover de obligatoriske dokumentene forventes det at megler undersøker om det er
- Skriftlige pålegg om eiendommen fra offentlige myndigheter
- Planforslag
- Ikke-tinglyste forpliktelser
- Restriksjoner med tanke på utleie
Grunnlag for erstatningskrav mot megler
For at megler skal bli erstatningsansvarlig må det påvises uaktsomhet i forbindelse med utførelsen av arbeidet. Det er ikke konkret angitt i eiendomsmeglerloven, men følger av det ulovfestede uaktsomhetsprinsippet. Det kan også utledes av uttrykket «god meglerskikk» som også brukes i loven.
Utenom erstatningskrav kan det også fremmes krav om reduksjon av eiendomsmeklers salær. Dette utgjør som kjent en betydelig andel av oppgjøret.
I tillegg til uaktsomhet må kjøper eller selger kunne påvise et økonomisk tap som følge av denne for å få erstatning.
Megleren vil normalt ha en ansvarsforsikring som kan dekke slike erstatningskrav.
Et godt eksempel på meglers erstatningsansvar er en dom som er referert i Lovens Gang 2003, side 2325. Det gjaldt en bygning med fire leiligheter. Det viste seg etter kjøper at to av leilighetene var ikke godkjente utleieenheter. Megler ble her gjort ansvarlig for kjøpers tap ved at han ikke kunne leie dem ut.
I en annen sak, ført av Advokatfirmaet Møller, var det ikke opplyst om at strandsonen som var tilknyttet den aktuelle eiendommen var regulert som friluftsområde. Det endte med et forlik hvor eiendomsmeglers forsikringsselskap utbetalte en erstatning på 225 000 kroner til våre klienter, i tillegg til én million fra selgers eierskifteforsikring.
Slik fremmer du krav mot megler
Krav mot eiendomsmegler, bør det alltid fremmes skriftlig. I første omgang sender du det til megler selv. Den skriftlige klagen og svaret er viktig dokumentasjon når du går videre med saken.
Dersom det ikke kommer til en løsning, kan du sende en klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Det forutsetter at megleren er medlem av eiendomsmeglerforbundet. Saksbehandlingen er gratis, og avgjørelsen er rådgivende overfor meglere som kan velge om de vil følge den eller ikke.
Du kan også ta den inn for rettsapparatet.
Advokat ved erstatningskrav mot megler
Megleren er spesialist på sitt felt, og må i høyeste grad anses å være en profesjonell part. Svært ofte vil vedkommende i første omgang avvise alle krav.
Det kan derfor være en fordel med advokathjelp for å legge frem ditt syn på saken, og å forfølge den videre i forskjellige instanser.
Advokatfirmaet Møller er spesialister på eiendomsrett. Kontakt oss på denne siden, og du får en fri konsultasjon på inntil 30 minutter som gjelder din sak. Du kan også sende oss kopier av saksdokumenter per epost for å en uttalelse.
Du har rett til støtte til advokatutgifter gjennom innboforsikringen eller boligkjøperforsikringen.
Kilder:
- Bergsåker, Trygve. Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk. Oslo, 2008.
- Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Oslo, 2019.
Les også: Erstatning mot takstmann
Vanlige spørsmål
Hva kan kreves av megler?
Dersom det kan påvises at megler har opptrådt uaktsomt eller ikke i tråd med god meglerskikk kan det være grunnlag for et erstatningskrav eller nedsettelse av meglers vederlag.
Hva faller ikke under meglers ansvar?
Megler er først og fremst ansvarlig for at alle kjente opplysninger om salgsobjektet kommer på bordet. Dersom det oppdages skjulte mangler som fuktighetsskader, mugg, råte eller skadedyr etter kjøpet, må eventuelle krav rettes mot selger.
Hva er fristen for å rette erstatningskrav mot megler?
Det er ingen lovbestemt reklamasjonsfrist for meglertjenester. Det følger imidlertid av foreldelsesloven at pengekrav har en generell foreldelse på tre år. Krav må derfor fremmes før denne har gått ut.
