Du kan rette erstatningskrav mot takstmann dersom det i ettertid blir funnet alvorlige mangler han burde ha oppdaget , eller han på annen måte handler uaktsomt. Takstmennene har en ansvarsforsikring, altså en såkalt «tabbeforsikring» dersom noe slikt skulle oppstå. Både kjøper og selger kan rette krav mot takstmann.
Advokatfirmaet Møller har erfart at takstmannens rolle ved boligkjøp ikke kan undervurderes. Selve fundamentet i bolighandelen og den prisen kjøper er villig til gi ligger i den jobben som gjøres herfra.
Selv om kjøper alltid kan rette kravet mot selger for feil takstmannen ikke har beskrevet, er det nyttig å vite hva som er takstmannens oppgave og ansvar. I denne artikkelen tar vi for oss ha som skal til for å rette krav mot takstmannen, og hvordan du går frem.
Takstmannens oppgaver
Kjøp og salg av boliger går i dag i praksis alltid gjennom megler, som anses som den profesjonelle part for slike forretninger. Det er imidlertid intet krav om at megler skal være spesielt bygningskyndig. Til det bruker man takstmenn, eller bygningssakyndige som de også kalles.
Takstmann er ikke en beskyttet tittel. Det er derimot egne kurs og godkjenningsordninger i regi av takstmennenes bransjeorganisasjoner. Man får neppe takstmannoppdrag uten en slik godkjenning. Bransjen har også etablert en egen klagenemnd.
Takstmennene utarbeider dokumentasjon som brukes i forbindelse med boligsalg. Det omfatter vanlig takst, tilstandsrapport og boligsalgsrapport.
Verditakst
Taksten gjøres for å gi en omtrentlig markedspris på eiendommen. Den skiller også på teknisk verdi og markedsvedi. Det krever at at takstmannen gjør en befaring og foretar en oppmåling.
Andre opplysninger som må med i taksten er boligens alder, beliggenhet, størrelse og om det er et synlig behov for vedlikehold eller utskiftninger.
Taksten baser seg ikke på en grundig undersøkelse av eiendommen!
Les også: Prisavslag ved arealsvikt
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten gir en mer detaljert og grundig beskrivelse av tilstanden av eiendommen, teknisk og vedlikeholdsmessig, enn det en takst gjør.
Den skal også kunne si noe om avvik fra bygningsforskrifter og normale forventninger til denne typen eiendommer, ut fra alder og slik den fremstår.
Boligsalgsrapport
Blant annet skal det vedlegges en fyldig egenerklæring fra selger om hva han kjenner til og hva han ikke kjenner til ved eiendommen.
Merk at heller ikke en boligsalgsrapport nødvendigvis avdekker alle skjulte feil og mangler ved en bolig. Den gir likevel mer trygghet ved eiendomsoverdragelse enn det man tidligere har kunnet forvente.
Takstmannens ansvar
Det kjøper kan lese ut av takstmannens rapporter, kan han i regelen ikke påberope seg som mangel ved eiendommen i ettertid.
Kjøperen som leser disse dokumentene grundig, vil derimot i høy grad innrette seg etter dem. Arealet som oppgis er et naturlig utgangspunkt for prisen han vil gi. Dersom dette ikke stemmer, kan takstmannen i mange tilfeller gjøres ansvarlig og erstatningspliktig for verdidifferansen.
Det samme gjelder mangler en takstmann burde ha sett da han vurderte eiendommen. Spesielt gjelder det for tilstandsrapporter og boligsalgsrapporter.
Hva han burde ha sett, beror på en konkret vurdering av det enkelte tilfelle.
Selgers ansvar
Selger er ansvarlig overfor kjøper, også for de som er feilaktig opplyst eller oversett av takstmannen. I tillegg er det selger som må stilles til ansvar for skjulte mangler, altså det som det ikke kan forventes at takstmannen har sett.
For kjøper vil det derfor være mest praktisk å gå på selger med sine krav. Unntaksvis kan man gå på takstmannen for å få raskere utbetalt en erstatning via dennes tabbeforsikring.
Selger eller dennes forsikringsselskap kan i sin tur komme med krav overfor takstmannen dersom de må betale prisavslag eller erstatning til kjøper, på grunn av feil gjort av takstmannen.
Hvordan fremme erstatningskrav mot takstmannen
I første omgang bør du ta kontakt med takstmannen og få dennes kommentarer på det forholdet du ønsker å ta opp.
Derpå kan saken bringes inn for takstmennenes klagenemnd eller for rettsapparat (forliksrådet, tingretten). Klagenemnden vil ofte kun ta stilling til om takstmannen har opptrådt uaktsomt eller klanderverdig, ikke til selve erstatningsspørsmålet.
Takstmann måtte betale erstatning til boligkjøper etter brudd på god takstmannskikk
Frist for å fremme erstatningskrav mot bygningskyndige
Fristen for å fremme krav følger av den alminnelige foreldelsesfristen for pengekrav, som er på tre år.
Vi bemerker at kjøper uansett kan miste kravet sitt overfor selger hvis han ikke reklamerer innen rimelig tid etter at mangelen er – eller burde ha blitt – oppdaget. Dette kalles gjerne den relative reklamasjonsfristen.
Advokathjelp til å søke erstatning fra takstmann
Med en advokat på laget – fortrinnsvis en spesialist innen eiendomsrett – er du bedre rustet til å ta opp kampen.
Advokatfirmaet Møller har ført mange slike saker og følger umiddelbart hvor skoen trykker når vi får oss forelagt et nytt tilfelle.
Vi kan hjelpe deg å vurdere en mangel, innhente nødvendig teknisk ekspertise for å utrede den ytterligere og vurdere misligholdsbeføyelser mot denne og dennes medhjelpere, herunder takstmannen og eiendomsmegleren.
Vanlige beføyelser er retting, prisavslag, erstatning, tilbakehold av kjøpesummen eller heving av boligen.
Ta kontakt med oss for en gratis konsultasjon på inntil 30 minutter dersom du har mistanke om en mangel ved boligen du har kjøpt. Vi kan hjelpe deg videre derfra.
Advokatregningen kan dekkes helt eller delvis av boligkjøperforsikring eller innboforsikring.
Les også: Erstatningskrav mot megler
Vanlige spørsmål
Hva er en takstmann?
En takstmann, eller bygningssakyndig, er en person som kan vurdere markedsverdien på en eiendom og dens tekniske kvaliteter, herunder bygningsmessige feil og mangler. Det er takstmannen som utarbeider verditakst, tilstandsrapport og boligsalgsrapport.
Kan en få erstatning fra takstmannen?
Ja. Du krever erstatning fra takstmannen for kostnaden av feil og mangler han burde ha oppdaget eller korrigert i takst eller rapport.
Er det frister for å rette erstatningskrav mot takstmann?
Fristen er tre år for å rette erstatningskrav mot takstmannen, tilsvarende foreldelsesfristen for pengekrav.
Kan jeg rette krav mot selger for feil som er begått av takstmannen?
Ja. Selger kan identifiseres med takstmannen i slike tilfeller.
Kilder
- Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019.
- Anderssen, Harald Benestad. Noen synspunkter på Rt. 2005 s. 870 (meglerdommen) og Rt. 2008 s. 1078 (informasjonsansvarsdommen), Lov og Rett 04/2009 (Volum 48)
