Vi bistod en klient som kjøpte en bolig som blant annet ble markedsført med en «kjeller med mange muligheter». Kjellerens planløsning gjorde det (implisitt) klart at det var en kjellerbod på medio 20 kvm som eventuelt hadde slike muligheter.
Etter overtakelse viste det seg imidlertid at det rant store mengder vann inn gjennom veggen/grunnmuren i kjellerboden der deler av grunnfjellet var synlig gjennom grunnmuren.
Boligkjøper reklamerte derfor til Claims Link som håndterte saken på vegne av boligselgerne og deres forsikringsselskap. De avviste blant ansvar og mente dette ikke var av betydning. Boden var av enkel standard og det var i følge CL ikke et problem at det rant vann inn i boden. Det ble anført at vannet rant ned i jordgulvet og ble «drenert bort».
Da det ikke var mulig å forlike saken ble saken tatt inn for tingretten som ga selger og CL medhold. Tingretten la til grunn at selv om selger hadde tilbakeholdt opplysninger om vanninntrengningen så hadde ikke dette virket inn på avtalen, jfr. avhl. § 3-7. Selger ble derfor frifunnet.
Lagmannsretten var imidlertid av en annen oppfatning og uttalte blant annet følgende som kan være av interesse også for andre som befinner seg i samme situasjon:
«Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at kjøperen har risikoen for at det i et 50 år gammelt hus kan være foretatt bygningsmessige endringer som skulle vært byggemeldt, men der det ikke er gjort. Denne ansvarsfraskrivende opplysningen framkommer også av salgsoppgaven. Dersom dette rommet faktisk hadde blitt ombygget til bod uten byggemelding, måtte kjøper funnet seg i det. [Vår kommentar: til dette bemerkes at Eidsivating i en annen dom la til grunn motsatt resonnement]
Les også: Heving av boligkjøp
Problemet er at rommet etter retten oppfatning ikke tilfredsstiller de kravene som kan stilles til det som omtales som bod og selges som en bod. Den plastfolien som delvis er lagt på fjellet – etter råd fra takstmannen i 2012 – innebærer ikke at fuktproblemet ble løst. Det skal som et klart utgangspunkt ikke komme vatn inn i en bod. Det kan ikke legges til grunn at innsig av vatn ved større nedbørmengder er noe en alminnelig aktsom kjøper må regne med i en bod. Dersom det likevel kommer vatn inn i en bod, og selgeren vet dette, er det en omstendighet det må opplyses om. Dette er så vidt avvikende fra de normale forventningene til en bod, at en kjøper har grunn til å regne med å få en slik opplysning.
Les også: Erstatningskrav mot takstmann
Det kan ikke legges til grunn at enhver kjøper vet eller forstår at synlig fjell innebærer en risiko for vatn eller fukt, og særlig ikke når rommet er markedsført som en kjeller med mange muligheter. Det er ingen holdepunkter for at ankende part forsto risikoen eller burde forstått den. Det er ingen ting i vegen for at en kjeller med synlig fjell kan være tørr. Det avhenger av forholdene ellers rundt bygningen.
….
Kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst at det ved større nedbørmengder kunne komme vatn inn i boden. Det er for lagmannsretten åpenbart at den manglende opplysningen har virket inn på avtalen…
Opplysninger om at en bod likevel ikke innehar de minstekrav som kan settes til fuktsikring må antas å være av betydning for enhver kjøper.»
Dersom du har kjøpt bolig med mangler og ønsker bistand oppfordres du til å ta kontakt med vårt kontor. Du får da inntil 30 minutter gratis vurdering fra en av våre advokater/advokatfullmektiger som er spesialisert på tvistesaker etter omsetning av fast eiendom. Les mer om våre advokater her.
Les også: Prisavslag ved arealsvikt
