Som kjøper eller selger av en bolig er det vanskelig å komme utenom en megler. Han er den profesjonelle som skal sørge for at alt går riktig for seg i forbindelse med overdragelsen. Men hvilket ansvar har megler for feilaktige eller mangelfulle opplysninger han gir til kjøperen? Og hvilke muligheter har kjøper for å ansvarliggjøre megleren i ettertid?
Meglers rolle – mellom kjøper og selger
Eiendomsmegleren som forestår salget blir utpekt av selger, og kommisjonen trekkes av kjøpesummen.
Selv om megleren engasjeres av selger, plikter han å ivareta begge parters interesser.
Dette er lovfestet i eiendomsmeglingslovens § 6-3 om god meglerskikk. Herunder skal megler formidle opplysninger som er av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Hva megler skal opplyse om ved kjøpet
Opplysningsplikten innebærer også at megler selv innhenter opplysninger om eiendommen som selges, og at han kontrollerer de opplysningene som er gitt av selger – innenfor rimelighetens grenser.
Minimumsopplysninger som megler skal sørge for oppgis i salgsoppgaven er i henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7(2):
- Eiendommens registerbetegnelse og adresse
- Eierforhold
- Tinglyste forpliktelser
- Tilliggende rettigheter
- Grunnarealer
- Bebyggelsens arealer, alder og byggemåte
- Eventuell adgang til utleie av eiendommen til boligformål
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
- Ligningsverdi og offentlige avgifter
- Endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett
- Faste løpende kostnader
- Hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad inkludert alle gebyrer og avgifter
- Hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning inkludert alle gebyrer, avgifter o.l.
- Meglers vederlag
Dersom megler ikke har klart å innhente disse opplysningene, skal det nevnes eksplisitt.
Utover dette bør megleren legge frem alle opplysninger som kan ha betydning for avtalen, og som det er grunn til å regne med at kjøper er interessert i å vite.
Hvor langt man skal strekke denne opplysningsplikten beror på en konkret vurdering. Plikten kan begrenses dersom det er forhold som det er ekstra ressurskrevende å kontrollere.
Hvis kjøper derimot har uttrykt spesielle behov, kan det være grunn til å utvide meglerens opplysningsplikt så langt gjelder dette behovet.
I en dom fra 1988 slo Høyesterett fast at opplysninger om skatteregler kan falle inn under meglers opplysningsplikt, jf. Rt. 1988 s. 7. Dersom det foreligger retningslinjer eller byggeforbud må megler også opplyse om dette, spesielt rikspolitiske byggeforbud med hjemmel i plan- og bygningsloven.
Opplysningsplikten kan videre omfatte tilfeller der en nærliggende eiendom skal bebygges på en måte som medfører økt trafikk, støy eller påvirker utsikt/solforhold.
I avgjørelse 2017/104 konkluderte reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester med at den innklagede eiendomsmegleren hadde brutt opplysningsplikten ved ikke å orientere boligkjøpere at det var vedtatt å bygge en boligblokk på nabotomten. Saken ble ført av advokat Andreas Møller.
Videre er det svært viktig å merke seg at det ikke er tilstrekkelig at viktige opplysninger gis i et vedlegg til salgsoppgave, f.eks. ved at en tilstandsrapport eller en kommunal reguleringsplan vedlegges salgsoppgaven, jf. NOU 2006: 1 s. 120.
Som en profesjonell mellommann plikter megleren å bruke sin fagkompetanse til å trekke ut det som måtte være av relevante opplysninger fra slike vedlegg og innta dem i selve salgsoppgaven.
Erstatningskrav for brudd på meglers opplysningsplikt
Selger har ansvar for alle opplysninger som er gitt kjøper, også de som er formidlet av megler.
Dersom megler opptrer erstatningsbetingende kan kjøper med andre ord velge å rette erstatningsansvaret mot selger, megler eller begge.
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester
For kjøpere som ønsker å rette krav mot meglere for brudd på opplysningsplikten, kan Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester være et godt alternativ til å gå direkte til sak mot megler eller selger.
Nemnda behandler alle sider ved eiendomsmegleres utøvelse av sin virksomhet, og den er gratis for forbrukere.
Advokathjelp i forbindelse med krav mot megler
Det er viktig å huske at boligkjøperforsikringen kun gjelder tvister mellom kjøper og selger. Disse forsikringene dekker altså ikke krav rettet mot eiendomsmegleren. Dette skyldes at forsikringsselskapene er avhengige av at eiendomsmeglerne selger forsikringene deres til boligkjøperne. Derfor vil disse forsikringsselskapene heller aldri hjelpe deg i saker mot meglerne.
Advokatfirmaet Møller har derimot omfattende erfaring med å rette krav mot meglere etter eiendomskjøp.
Har du tegnet ordinær bolig-/innboforsikring har du en rettshjelpsdekning også i denne forsikringen. Den omfatter også tvister mot eiendomsmeglere.
Vanlige spørsmål
Får man dekket utgiftene til advokat gjennom forsikringene sine?
Ja, gjennom innbo-/husforsikringen. Boligkjøperforsikringen dekker imidlertid ikke saker mot eiendomsmeglere.
Holder det at viktige opplysninger fremkommer av tilstandsrapport eller andre vedlegg til salgsoppgaven?
Nei, megleren må innta viktige opplysninger i selve salgsoppgaven.
Hvis megleren har brutt opplysningsplikten, kan jeg allikevel velge å gå på selger?
Ja, boligselger identifiseres med medhjelperne sine. Hvis megleren har brutt opplysningsplikten sin kan du velge å rette kravet mot selgeren. Da vil også boligkjøperforsikringen komme til anvendelse.
Kilder
Rosén, Karl og Dag henden Torstensen: “Eiendomsmegling” Gyldendal 2008.
