Det er mange saker om prisavslag ved boligkjøp til behandling i rettssystemet til enhver tid. Prisavslag betyr at selgeren må betale tilbake en del av kjøpesummen.
Det er i all hovedsak oppdagelse av feil og mangler etter boligkjøpet som fører til krav om prisavslag. Det kan til tider være skader det er svært kostnadskrevende å utbedre, og ikke alltid helt klart hvem som skal bære ansvaret.
Vår erfaring med saker vi har ført på vegne av kjøper viser at det ofte er mulig å få et betydelig prisavslag ved boligkjøp, og også betydelig større summer enn det forsikringsselskapet tilbyr i første omgang.
Hva er prisavslag?
Prisavslag er en av de vanligste beføyelsene i kontraktsretten. For kjøp av brukt bolig er dette spesielt regulert i avhendingslovas paragraf 4-12, og for nye boliger er det beskrevet i budstadoppføringslovas paragraf 33.
Andre beføyelser en boligkjøper kan rette mot selger, er at selger retter feilen selv, erstatning for økonomisk tap, tilbakehold av kjøpesummen og heving.
Vi bemerket at selger selv har mulighet til å rette opp feilen eller mangelen for egen regning før kjøper kan fremme krav om prisavslag eller noen av de andre beføyelsene.
Avhendingslovas paragraf 4-12:
§ 4-12. Prisavslag.
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Utmåling av prisavslag
Utgangspunktet er det som står i avhendingslovas andre ledd, at prisavslaget skal fastsettes til det som det koster å få rettet mangelen. Det inkluderer utredninger av skaden, materialer og arbeid.
Man kan imidlertid ikke kreve mer enn det som er nødvendig for å få utbedret mangelen. Her kan det ofte være disputter mellom kjøper- og selgersiden.
Paragrafens første ledd gir åpning for at prisavslaget kan fastsettes til reduksjonen av boligens markedsverdi som følge av mangelen. Det kan være aktuelt der man velger å ikke gjøre noe for å utbedre mangelen eller der mangelen ikke lar seg utbedre.
Mangler som kan gi rett til prisavslag ved boligkjøp
For å vurdere hvorvidt boligen er mangelfull må man spørre seg hva kjøperen hadde grunn til å forvente av boligen. Her må man se på opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, opplysninger gitt av selger eller eiendomsmegler og hvordan boligen fremstår ved befaring.
Man kan heller ikke forvente et prisavslag på rent bagatellmessige småting.
I det følgende beskriver vi noen feil eller mangler som ofte kan gi rett til prisavslag.
Prisavslag på grunn av vann- og fuktskader
Fuktskader er kanskje boligkjøpers store skrekk. Derfor er det viktig å lese salgsrapporter nøye for å se om det er noe som kan tolkes som en antydning om inntrenging av fukt. Likeledes lønner seg å stille konkrete spørsmål om dette før man legger inn bud.
Fukt skader bygningen, og bunner i forhold som kan være svært kostbare å utbedre. Vi snakker om lekkasjer, dårlig drenering eller isolering.
Prisavslag på grunn av mugg, sopp eller råte
Der det har vært fuktig over tid, kan det oppstå muggsopp, hussopp eller råte. Her må årsaken til fuktigheten først lokaliseres og utbedres. Dernest må skadene identifiseres, muggsopp og hussopp bestemmes av et firma som har spesialisert seg på den slags og deretter fjernes. Materialer som er beskadiget må erstattes.
Ettersom sopp, råte eller mugg ikke oppstår over natten, er det ikke uvanlig at man kan tilbakeføre det til tidligere eier og dermed rette krav om prisavslag. Det er imidlertid også et krav om en viss oppmerksomhet fra den nye eieren slik at det ikke tar for lang tid etter at problemet burde vært oppdaget til det fremsettes reklamasjon.
Prisavslag etter funn av skadedyr
Gnagere eller insekter som livnærer seg på boligen er både ubehagelig og tiltakskrevende. Det er ikke alltid disse observeres ved befaring ettersom noen er mest aktive på nattestid, eller trives best på varme eller fuktige dager.
Det er flere slike saker hvor selger i etterkant hevder seg uvitende om forholdet, og frasier seg ansvar. Et skadedyrfirmaet vil imidlertid kunne si noe om når de slo seg ned i boligen, ut fra antallet dyr og hvor mange steder de kan lokaliseres.
Prisavslag på grunn av arealsvikt
Noen ganger er ikke eiendommens størrelse korrekt gjengitt i taksten eller øvrige salgsdokumenter. Dersom dette utgjør en stor forskjell, kan det være grunnlag for et prisavslag.
Her vil imidlertid selgeren ofte hevde at kjøper selv har besiktiget boligen, og har funnet den verdt det budet som er lagt inn.
Slik krever du prisavslag
Det viktigste er at du melder fra om mangelen «innen rimelig tid» etter at du oppdaget den (avhendingslovas paragraf 4-19).
Den absolutte fristen for å reklamere på et boligkjøp er fem år.
Reklamasjonen skal alltid være skriftlig og datert. Den skal inneholde en beskrivelse av den mangelen det klages på. Dersom selger har boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som skal ha reklamasjonen.
I neste omgang må mangelen utredes nærmere, før det eventuelt fremmes krav om prisavslag.
Her oppstår det ofte konflikter. Det kan være om mangelens art og betydning, når den oppsto og hvor mye det er nødvendig å bruke for å utbedre den.
Det kan da bli nødvendig å sende saken til Finansklagenemnda eller i verste fall til domstolene. Det sier seg selv at det er av største nødvendighet å ha gjort et godt forarbeid med alle beregningene og oppfylt alle formkravene på best mulig måte.
Forsikringer kan dekke advokathjelp
En boligkjøperforsikring gir ikke dekning for prisavslaget slik boligselgerforsikringen gir, men du vil få hjelp til nødvendige advokatutgifter i sakens anledning. Eiendomsmeklere vil normalt gi et tilbud om boligkjøperforsikring i forbindelse med salget.
En vanlig innboforsikring vil også dekke advokatkostnader ved reklamasjon på boligkjøp, men da med en litt større egenandel.
Både ved boligkjøperforsikring og ved innboforsikring har du rett til å velge den advokaten du ønsker skal representere deg og de fleste av våre klienter har tegnet boligkjøperforsikring.
Advokatfirmaet Møller – spesialister på prisavslag ved boligkjøp
Vårt fagfelt er eiendomsrett, og vi har bistått mange klienter med å oppnå noen ganger betydelige prisavslag.
Bruk kontaktskjemaet, beskriv ditt problem og vi kommer tilbake med vårt syn på saken. Du kan også ringe for en uforpliktende vurdering.
Det spiller ingen rolle hvor du bor. Vi tar saker over hele landet.
Kilder:
- Lov om avhending av faste eigedom (Avhendingslova)
- Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova)
- Simonsen, Lasse: Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom (Gyldendal 2019)
Vanlige spørsmål
Hvordan får jeg prisavslag ved boligkjøp?
Du må reklamere på en mangel det vil ha en kostnad på minst 10 000 kroner å utbedre. Det er viktig å melde fra om mangelen innen rimelig tid etter at du har oppdaget den.
Hvor mye kan jeg få i prisavslag ved boligkjøp?
Det er ingen spesielle grenser for hvor mye du kan i prisavslag. Du kan også kreve erstatning i tillegg dersom du har hatt spesielle ekstrakostnader på grunn av mangelen.
Kan jeg kreve heving i stedet for prisavslag?
Det er mulig å kreve heving, men det skal adskillig mer til enn for et prisavslag. Domstolen vil bare akseptere prisavslag dersom de finner at kjøper kan få et tilfredsstillende resultat på denne måten.
Hvilke mangler kan gi prisavslag ved boligkjøp?
De vanligste manglene som fører til prisavslag er vann- og fuktskader, sopp, råte, skadedyr og arealsvikt. Listen er langt fra uttømmende. Kontakt en eiendomsadvokat dersom du ønsker å vurdere et krav om prisavslag.
