Tilstandsrapport er en grundig teknisk vurdering av boliger som legges ut ved salg. De skiller seg derved fra en takst eller verdivurdering som baserer seg på en overflatisk besiktigelse. I denne artikkelen kan du lese hva en tilstandsrapport skal inneholde, og hvorvidt du kan kreve erstatning hvis den ikke holder mål.
Tilstandsrapporter før og nå
Det var ingen regler eller standarder for hva en tilstandsrapport skulle inneholde før det kom en forskrift om dette i 2022.
På samme tid kom en endring i avhendingsloven som gjorde at man ikke lenger kunne selge en bolig “som den er”. Da selger ikke lenger i samme grad kunne fraskrive seg ansvar for mangler ved boligen, fikk han samtidig en sterkere interesse i å avdekke disse.
Myndighetene mente at en utførlig tilstandsrapport ville redusere sannsynligheten for at feil og mangler først avdekkes etter at boligen er overdratt til ny kjøper, og dermed også dempe konfliktnivået.
De enkelte deler som skal undersøkes i en tilstandsrapport
Forskriften om hva en tilstandsrapport skal inneholde går også under navnet “forskrift for tryggere bolighandel».
I forskriftens kapittel 2 ramses det opp alle bygningsdeler og installasjoner som bygningssakkyndige (tidligere kalt takstmann) skal omtale i rapporten. Dette omfatter som følger:
- § 2-2 Våtrom
- § 2-3 Kjøkken (inkludert gulv, avløp og vannrør)
- § 2-4 Innvendige vann- og avløpsrør
- § 2-5 Varmtvannsbereder
- § 2-6 Vannbåren varme
- § 2-7 Varmesentraler
- § 2-8 Ventilasjon
- § 2-9 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
- § 2-10 Loft (konstruksjon)
- § 2-11 Yttervegger
- § 2-12 Vinduer og ytterdører
- § 2-13 Balkonger, verandaer og lignende
- § 2-14 Krypkjeller
- § 2-15 Rom under terreng
- § 2-16 Byggegrunn, fundamentering, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
- § 2-17 Terreng
- § 2-18 Elektrisk anlegg og samsvarserklæring
- § 2-19 Dokumentasjon på håndverkertjenester
- § 2-20 Oppmåling av areal
- § 2-21 Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
- § 2-22 Oppmåling av areal
- § 2-23 Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Vi poengterer at dette er minimumskravene til en tilstandsrapport. Har bygningssakkyndig utelatt noen av disse punktene, kan han bli stilt til ansvar for dette hvis det senere viser seg å gi problemer for kjøperen.
Hvor grundig skal det undersøkes?
Forskriften gir en betydelig skjerping av tidligere praksis.
Det var for eksempel ikke vanlig at bygningssakkyndige flyttet på møbler eller andre ting for å komme til, eller se hva som befant seg bak eller under disse. Med forskriften i hende blir han nå minnet på å se bak sofaen, løfte på tepper og rugge på badekar. Selger kan dermed ikke beleilig skjule en skade ved å “gjemme” den bak møbler eller lignende.
Ellers er det våtrom som er gjenstand for de grundigste undersøkelsene. Fuktskader er den største skrekken for kjøperen og for selgeren er det en risiko for store etterfølgende krav. Det er dermed her konfliktnivået er høyest.
Bygningssakkyndige må bore et hull i tilstøtende rom eller underfra for å sjekke om det kan være fuktskader. Hullet skal være minimum 73 millimeter.
Nærmere angivelser av hvordan de enkelte punktene skal undersøkes, er angitt under hver enkelt paragraf i forskriften om tilstandsrapporter.
Tilstandsgrader og utbedringskostnader
Bedømmelsen av de enkelte deler av leiligheten eller bygningen følger et graderingssystem fra 0 til 3.
Grad 0 og 1 viser at det som vurderes er (så godt som) nytt eller kun har mindre avvik. Kjøper skal derfor ikke ha grunn til bekymring.
Faller bygningssakkyndig ned på grad 2, betyr dette at det foreligger vesenlige avvik, men denne tilstandsgraden benyttes også når det må påregnes vedlikehold eller tiltak i nær fremtid, typisk der en bygningsdel er gammel og slitt. Setter den bygningssakkyndige tilstandsgrad 3, innebærer dette at bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Her må det påregnes utbedringer straks eller i nær fremtid.
I tillegg til å påpeke feilen skal bygningssakkyndige forklare i sin rapport hvorfor den valgte tilstandsgraden er benyttet, og hva som blir konsekvensen dersom det ikke iverksettes tiltak. Det vil gi den mindre kyndige kjøper en bedre forståelse av rapporten.
Det skal samtidig gis et omtrentlig anslag på hva det kan koste å utbedre det aktuelle forholdet. Dette er selvfølgelig et viktig punkt når man vurderer å gi et bud.
Krav mot bygningssakkyndige eller selger
Det omfattende kravet til tilstandsrapporten gjør at et stort ansvar hviler på den bygningssakyndiges skuldre.
Både selger og kjøper er avhengige av at de kan støtte seg på denne rapporten. Den koster heller ikke et ubetydelig beløp.
Dersom det som står i rapporten viser seg å være feil, eller dersom den bygningssakkyndige ikke har foretatt sine undersøkelser i tråd med forskriften, kan det være berettiget med et erstatningskrav for de kostnadene dette medfører.
Kjøper på sin side kan rette kravet sitt mot både mot selger eller den bygningssakkyndige. Selgeren er ansvarlig for opplysninger gitt av megler eller bygningssakkyndige i forbindelse med salget. Bemerk at bygningssakkyndige har egen forsikring som kan dekke slike krav (ansvarsforsikring).
Advokathjelp
Du kan alltid kontakte oss i Advokatfirmaet Møller dersom du oppdager at tilstandsrapporten ikke gjenspeiler de faktiske forhold. Vi hjelper med å vurdere krav om erstatning eller prisavslag ved kjøp av eiendom, utmåling av kravet og hvem det skal rettes mot.
Advokatutgifter i boligsaker kan ofte dekkes av forsikringene dine. Vi sjekker dette før vi går videre med saken.
Vanlige spørsmål
Hva forteller tilstandsrapporten om våtrom?
Undersøkelsen av våtrom utgjør kanskje den aller viktigste delen av tilstandsrapporten. Bygningssakkyndige skal foreta en rekke målinger med tanke på å avdekke fuktighet i våtrom. Blant annet innebærer det å bore hull i veggene.
Hvem skriver tilstandsrapporter?
Det er egne bygningssakkyndige som utformer tilstandsrapportene, oftest etter oppdrag av eiendomsmegler.
Kan jeg kreve erstatning hvis det er feil i tilstandsrapporten?
Dersom du kan påvise at du lider et økonomisk tap som følge av feil eller utelatelser i tilstandsrapporten, kan det være grunnlag for erstatning fra selger eller den bygningssakkyndige som har laget rapporten. Du kan kontakte en eiendomsadvokat for å få en vurdering av kravet.
Hvem kan bli bygningssakkyndig eller takstmann?
Det er ingen formelle krav til utdannelse eller kompetanse for bygningssakkyndige. Bransjeorganisasjonen Norsk Takst har en sertifiseringsordning, men den er ikke obligatorisk.
Når gjelder reglene om tilstandsrapporter fra?
Forskriften om tilstandsrapporter (tryggere bolighandel) trådte i kraft fra januar 2022.
Kilder
Høringsnotat fra departementet om forskrift til Tryggere Bolighandel
