Vannskader på grunn av dreneringsproblemer kan være tidligere eiers ansvar. Dersom det er feil i tilstandsrapporten, kan du også gå på bygningssakkyndige som har skrevet den. I begge tilfeller kan du ha bruk for advokathjelp.
Hva regnes som vannskade?
Vannskader er et av boligeierens største mareritt. En vannskade som brer seg i omfang gjør stor skade på bygningen, til det rett og slett kan bli helsefarlig å bo der. Vannskader er derfor noe som bør gripes tak i på et så tidlig tidspunkt som mulig. Fukt, mugg, råte og lekkasjer er typiske vannskader.
Dårlig drenering, som vi skal ta for oss her, er en viktig årsak til at vannskader oppstår.
Hvordan oppstår dreneringsproblemer?
Drenering er rett og slett fjerning av vann, Det betyr at overvann ledes bort fra grunnmuren. Formålet med det er å holde boligen, og spesielt kjelleren, tørr.
Et tegn på dårlig drenering er når det lukter fuktig når du åpner kjellerdøra. Enda tydeligere er det hvis du ser saltutslag, eller tegn til mugg eller råte.
Et vanlig problem her er at dreneringen er lagt for høyt. Det gjelder også for nyere boliger. Da dreneres det ut fra bygningens gulvnivå, og ikke fra grunnivået som er det korrekte.
Vi ser også eksempler på at kjellergulv senkes uten at dreneringen tilpasses nytt gulvnivå. Da vil vann kunne trenge inn under dreneringen.
Er det problemer med dreneringen, må man grave ut grunnen rundt kjelleren for å utbedre det. Det blir fort dyrt.
Hvem har ansvaret for vannskaden?
Dersom årsaken til vannskaden kan føres tilbake til tidligere eier, er det et spørsmål om vedkommende kan ansvarliggjøres.
Man må da gå tilbake til kontraktstidspunktet og se hva det ble opplyst om i forkant. Selger har opplysningsplikt om mangler han kjente til og bærer nå også ansvaret for skjulte mangler.
Før 2022 var det lov å selge boligen “som den er” og dermed reservere seg mot skjulte mangler. Dette forbeholdet kunne imidlertid ikke fri selger fra alt ansvar, og en alvorlig mangel som fører til dreneringsproblemer er eksempel på noe som kan være et unntak.
i 2022 kom det en lovendring i avhendingsloven som ikke lenger ga selger denne muligheten. § 39(2) lyder nå:
“Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har “som han er”-atterhald og liknande atterhald ingen verknad”.
På samme tid kom det nye og grundigere regler for hva som skal sjekkes i en tilstandsrapport. Fukt og vannskader har en framtredende stilling her.
I forskriftens § 2-16 beskrives spesielt byggegrunn, fundamentering, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet.
Det er egne bygningssakkyndige, tidligere kalt takstmenn, som skriver tilstandsrapportene. Ettersom dreneringen befinner seg under bakken, kan det være en utfordring å vurdere den skikkelig. Bygningssakkyndige må derfor se mer etter symptomene på feil med dreneringen.
Den som lager tilstandsrapporten er ansvarlig for innholdet. Dersom det er feil eller utelatelser i rapporten, eller bygningssakkyndige ellers ikke har foretatt de undersøkelser som kreves i forskriften, kan kjøper kreve erstatning fra bygningssakkyndige såvel som fra selger.
Vi legger til at uttalelser fra eiendomsmegler i denne anledning også kan avstedkomme erstatningskrav dersom de er uriktige eller villedende.
Hva dekker forsikringen?
Det er flere typer forsikringer på boligmarkedet. Det er fortsatt et høyt konfliktnivå i forbindelse med bolighandler, til tross for flere regler som tar sikte på å bøte på dette. Det er også mye penger som står på spill, spesielt når det gjelder vannskader.
Boligselgere tegner gjerne boligselgerforsikring, som tidligere ble kalt eierskifteforsikring.
Boligselgerforsikringen skal sikre selger mot krav fra kjøper i etterkant. Statistikkene fra Forbrukerrådet viser at hele 14 % klager på boligkjøpet i etterkant, så det kan være gode grunner til å tegne en slik forsikring. Forsikringsselskapet reserverer seg imidlertid retten til å kreve regress av selger i etterkant, dersom det viser seg at han kan bebreides for mangelen det søkes erstatning for.
For kjøper innebærer det at han kan rette kravet sitt mot forsikringsselskapet. Det har den fordelen at forsikringsselskapet helt sikkert har penger til å betale ut en erstatning. Det er det ikke sikker selgeren har selv hvis han har kjøpt seg ny bolig for pengene etter salget.
Ulempen er at forsikringsselskapet har drevne advokater ansatt som med stor iver jobber med å avslå krav fra boligkjøpere. For en forbruker kan det være vanskelig å håndtere en slik sak uten profesjonell bistand.
Når du skal kjøpe en bolig, blir du som regel tilbudt en boligkjøperforsikring av eiendomsmegler. Det er viktig å være klar over at dette ikke er kjøpers versjon av boligselgerforsikringen.
Boligkjøperforsikringen dekker ikke utbedring av skadene, men dekker juridisk bistand i forbindelse med saken mot selger og dennes forsikringsselskap.
Det har blitt hevdet at denne forsikringen er unødvendig, ettersom innboforsikringen også kan brukes til dette. Innboforsikringen har imidlertid høyere egenandel og en begrensning (gjerne på 100 000 kroner). Dersom en sak må tas til retten er det svært lite trolig at rettshjelpsdekningen i innboforsikringen vil holde til hele denne prosessen. Vi anbefaler derfor som utgangspunkt at boligkjøpere tegner boligkjøperforsikring.
Endelig har både eiendomsmegler og bygningssakkyndige sine ansvarsforsikringer for feil de måtte gjøre i utøvelsen av sitt virke.
Advokathjelp ved dreneringsproblemer
Hvis du som kjøper vil reklamere på et boligkjøp, vil du høyst sannsynlig møte særdeles profesjonelle motparter. Boligselgerforsikringselskapet bruker sine drevne eiendomsrettsadvokater som vil angripe formfeil, bagatellisere skadene og skape tvil om ansvarsforholdet. Forsikringsselskapenes politikk er ikke å betale ut penger i utrengsmål.
Advokatfirmaet Møller er spesialister på eiendomsrett, og har ført mange saker hvor akkurat vannskader er tema. Vi har kunnskap om byggtekniske problemstillinger og fagterminologi som garantert vil bli drøftet i saken.
Husk at du fritt kan velge advokat når du har boligkjøperforsikring eller innboforsikring. Kontakt oss hvis det er noe du lurer på i din sak.
Kilder:
- Høringsnotat fra departementet om forskrift til Tryggere Bolighandel
- Forbrukerrådet: Rapport om eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring
Hva menes med dreneringsproblemer?
Drenering betyr å lede overvann og regnvann bort fra bygningen. Dårlig drenering medfører fuktproblemer spesielt i kjeller.
Hva koster det å utbedre problemer med dreneringen?
Det er stor variasjon på prisene på drenering. Du bør beregne mellom 5000 og 10 000 kroner per løpemeter, og innhente tilbud fra autoriserte firmaer.
Dekker forsikringen advokathjelp ved dreneringsproblemer?
En boligkjøperforsikring eller innboforsikring inkluderer juridisk bistand i forbindelse med kjøp av bolig. Kontakt oss for å sjekke hvor mye du kan få dekket av forsikringen, samt en vurdering av din egen sak.
